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沖縄は、去った第二次大戦で日本国が米国に敗戦した為に米国の占領下に置かれました。米国はそれを機に我が沖縄に在日米軍の約75％に当たる広大な土地を極東最大の軍事基地に発展させたのです。それに我が国の自衛隊も加わり沖縄は基地の町、島として世界からも注目されています。戦後この基地のお陰で沖縄の経済が潤っているのは確かであります。 沖縄の軍用地は今述べたとおり、軍事基地から生まれる多大な借地料による沖縄への経済効果と様々な問題をもらたしている、と言うことです。それゆえに基地関連の被害、事件、事故さえなくなれば、沖縄は世界一素晴らしい島になるのではないかと思うのですが！？ |
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軍用地とは、米駐留軍、自衛隊が使用している基地、および那覇空港用地を、沖縄では軍用地といいます。 |
国が地主に支払う地代（1年間（12ヶ月）の土地使用料金）をさし、年々上昇しています。
借地料の目安になる土地の１㎡当たりの借地単価は、毎年、国と沖縄県軍用地地主連合会との間で話し合われ、その結果、翌年の借地料が決定します。
借地料は、通常年２回支払われます。１回目は、１年分前払いで支払われます。毎年８月に、国より各地主の銀行口座へ振込みされます。２回目は、１２月～翌年1月に決定した当年の借地料より値上りした分を、翌年２月～３月 の間に支払われます。
一般の土地の売買価格は、「坪数×坪単価」が売買価格ですが、軍用地の売買価格は一般の売買価格の計算方法とは異なります。軍用地は年間の借地料に倍数を掛けた金額が売買価格になります。
＜例＞年間借地料が100万円で、32倍で購入する場合
100万円（借地料）×32倍=3200万円（売買価格）
＜定期預金の利息に換算した場合＞
100万円（借地料）÷3200万円=約３％（年息）
「軍用地は、数ある投資物件の中でも高級ブランド物件」ともいえます。
＊管理は国にお任せ！煩わしいことが全くありません。
＊年間借地料は、約3％の利回りが見込めます。
それに加えて、毎年1.5％（那覇の場合）の値上がり分が加算されます。3％+1.5％＝4.5％の利回りとなります。
＊借地単価は毎年国と沖縄県軍用地主連合会が話あって決めており、その単価は年々上昇しています。
＊希少価値があり、換金性の高い土地です。
＊固定資産税がやすく、相続税も有利です。
＊国の借地権が着いている為、土地の評価額が事業用の不動産と比べ極端に低いので、固定資産税も安い。
＊定期預金や国債より利息が高い。
＊一般の土地と同じように分筆して売却・相続・担保物件として、多目的に利用できます。
＊老後の確実な安定収入としても、かなり高い評価を受けています。
一般的には、返還される見込みのない土地を購入しますが、場所によっては将来返還予定があっても地理的に見て立地的条件が良ければ物件購入時の価値よりも、さらに価値のある物件になることもあります 。
現在一般的に知られている返還予定軍用地
●浦添市の牧港補給基地 ●宜野湾市の普天間飛行場 ●那覇港湾施設
●その他キャンプ瑞慶覧の一部の返還も予定されています。
那覇港湾施設
何十年も前から返還の話はありますがなかなか進展が見られず、倍率が低く買える事と沖縄の玄関という好立地の為、返還されても価値の高い物件となる可能性があります。そのためかこの施設は最近値上がり傾向が続いています。
牧港補給基地
最近取引が活発に行われていますので返還跡地利用を目的とした買い手が増えてきています。返還が現実味を浴び、値上がり傾向にあります。
普天間飛行場
返還はあと15年前後と思われます。まだまだ先の事ですが、将来返還されても国、県が関係して来ますので返還されても心配はいらないと思います。
倍率が低いため買い易い。
返還される可能性が高い、もしくは返還予定地であっても、北谷のハンビータウンや那覇新都心などのように、開発されて価値があがる軍用地は、購入時以上の価格で売却できることもあります。
返還予定の軍用地であってもそれまでは地料をもらえますし、返還後場所によってはかなりいい投資物件になる可能性もあります。
特に高台で海が見えるような物件でしたら、ホテル、マンション業者様にもビジネスチャンスが！？
立地条件によっては、返還後軍用地の跡地が開発事業により、より価値のある土地になり相場も上がることもあります。
＜私自身の個人的な意見＞
米軍人、米軍機等による 騒音・事件・事故は出来るだけ早急に解決し、住み良い沖縄であってほしいというのが私の希望です。
